Проблемы кредитования жилищного строительства Обустройство квартиры. Подбор мебели. Материалы для ремонта кватиры.

Проблемы кредитования жилищного строительства. Дело в том, что доход от проекта по строительству такого дома невозможно заранее четко определить. Основной тип жилых домов, строящихся в нашей стране, - это многоквартирные жилые дома. Кредитование их строительства очень специфично. Например, появление планов строительства станции метро или многоэтажного гаража рядом с домом обычно увеличивает стоимость квартир, а планов по строительству цементного завода —.снижает. Доход возникает от продажи квартир, а в тот момент, когда начинается строительство, нельзя с уверенностью сказать, по каким ценам будут реализовываться квартиры ко времени его окончания. Помимо общих колебаний цен на рынке, на стоимость квартир влияют и непредсказуемые изменения в особенностях местности. В ходе строительства всегда возникают так называемые непредвиденные работы и затраты, которые действительно невозможно предвидеть. Кроме того, затраты на строительство жилого дома тоже невозможно определить заранее. За выходные квартира превратилась в очень крепкий бетонный куб. Например, в одном из строящихся жилых домов прорвало водопровод на складированный в квартире цемент. Из-за этих особенностей кредитующие организации никогда не могут быть уверены в том, что здание будет достроено вовремя и в пределах бюджета, а жилье будет успешно реализовано. Можно себе представить, какое количество непредвиденных работ и затрат вызвало это событие. В связи с этим зарубежные банки, предоставляя кредиты на строительство многоквартирных жилых домов, традиционно применяют специальную схему, при которой большая часть рисков перекладывается на другие организации. Соответственно, банки никогда не могут быть уверены в том, что у застройщика будет возможность погасить кредит, выданный на строительство. Затем он нанимает проектную организацию и заказывает ей проект. Выглядит эта схема приблизительно следующим образом. Застройщик за свой счет приобретает земельный участок (либо право аренды земельного участка). При этом страхуется наличие в проекте таких ошибок и упущений, которые могут привести к увеличению стоимости строительства. Естественно, страховщики не работают с проектными организациями, часто допускающими ошибки, поэтому такие организации вынуждены уходить с рынка. Проектная организация выполняет проект и страхует его. Имея проект, застройщик объявляет конкурс по выбору строительной подрядной организации, которая должна представить гарантию выполнения контракта (performance bond). Гарантируется, что строительная организация сможет выполнить контракт в оговоренные сроки и за цену, указанную в конкурсном предложении. Нельзя не отметить, что подобный метод отбраковки некомпетентных организаций очень эффективен. Она может быть как в форме банковской гарантии (естественно, не того банка, который кредитует строительство), так и в форме страховки или поручительства. В Голландии, например, существует специальный гарантийный фонд, занимающийся исключительно предоставлением подобных гарантий строительным организациям. Гарантия дается обычно на сумму около 10% стоимости контракта с подрядчиком. документ, который должен убедить банк в рентабельности проекта. Зная, во что ему должно обойтись строительство, застройщик анализирует ситуацию и тенденции на рынке жилья и готовит бизнес-план, т. е. С бизнес-планом застройщик направляется в банк. На все эти мероприятия, начиная от покупки земли и кончая подготовкой бизнес-плана, уходит до 30% стоимости проекта. В случае положительного заключения экспертов рекомендуется выдача кредита, приблизительно на 70% стоимости проекта. В банке либо банковские специалисты, либо эксперты специально нанятой независимой фирмы изучают бизнес-план, результаты исследования рынка жилья и сравнивают предложение подрядной организации со средней себестоимостью строительства аналогичных объектов. Однако кредит не выдается. Ведь 30% затрат застройщик уже понес. Этих обязательств может быть довольно много. С застройщиком подписывают кредитный договор, который вступает в силу через некоторое время (обычно примерно через 2 месяца), при условии выполнения застройщиком ряда обязательств. В США, например, где банки в 1980-х гг. В основном они сводятся к тому, что застройщик должен предоставить заключения независимых организаций, подтверждающих юридическую чистоту сделки по покупке земли, экологическую чистоту участка и т.д. Кроме того, могут быть и дополнительные обязательства. е. сильно пострадали от массовых банкротств застройщиков, обычно требуют, чтобы застройщик до получения кредита нашел покупателей хотя бы на 70% строящихся квартир, т. Эти «предоплатные» деньги застройщик не имеет права использовать на строительство объекта. на часть здания, финансируемую банком. Потенциальные покупатели должны подписать договор, согласно которому они обязуются, в случае своевременной сдачи жилого дома, купить квартиру за оговоренную цену. При этом их обязательство должно быть подтверждено предоплатой, обычно в размере 5% от стоимости квартиры. В случае если застройщик не выполняет своих обязательств, эти деньги возвращаются покупателям. В течение всего времени выполнения проекта они лежат на эскроу-счетах в банке-кредиторе. Поскольку основная масса покупателей жилья во всем мире, кроме нашей страны, это люди, не имеющие возможности сразу оплатить стоимость квартиры, то каждый покупатель должен подтвердить возможность получения ипотечного кредита. Важно отметить, что банк признает действительным договор предпродажи только тогда, когда покупатель может подтвердить, что у него есть средства выкупить квартиру после окончания строительства. Когда все обязательства заемщика по проведению юридических, экологических и прочих обследований выполнены, 70% квартир пред-продано, 5% от цены каждой квартиры зачислено на эскроу-счета и со всеми покупателями заключены предварительные договора о предоставлении им ипотечных кредитов, банк ... В принципе, он может получить ипотечный кредит в любом банке, но обычно покупатели проходят процедуру андеррайтинга (проверки кредитоспособности) в том же банке, который финансирует строительство дома, и заключают с ним предварительный договор о выдаче ипотечного кредита. Несмотря на все предпринятые меры предосторожности, без залога финансирование не осуществляется. Организации-застройщики - это обычно небольшие организации. нет, не начинает финансирование, а заключает с заемщиком договор залога. При этом обязательно должны быть застрахованы как само здание, так и материалы на приобъектном складе и в пути, строительные машины и механизмы, жизнь и здоровье персонала и ущерб третьим лицам. Активов, соразмерных со стоимостью кредита, у них нередко нет, поэтому в залог застройщик передает само строящееся здание. е. По мере финансирования и строительства стоимость заложенного здания возрастает и при этом все время остается на одну и ту же величину (30% общей стоимости проекта) больше, чем сумма средств, выделенная банком. Чтобы обеспечить соответствие роста стоимости залога и суммы фактически выданного кредита, банк выделяет кредитные средства только на оплату завершенных работ, т. Кирпич, привезенный на стройплощадку, не оплачивается, ибо факт его привоза не увеличивает стоимости залога. Оплата производится только после того, как из этого кирпича выкладывают стену. работ, увеличивающих стоимость заложенного здания. Строительные риски перекладываются на страховые и гарантирующие организации, а риск снижения цен на рынке — на будущих покупателей жилья. Таким образом, образуется многоуровневая система защиты банка, которая должна предохранить его от потерь как в случае успешного завершения проекта, так и в случае его провала — превышения запланированных сроков и себестоимости. При продаже квартир покупатели осуществляют оплату на счет застройщика в банке - кредиторе строительства. Если проект успешно завершен, заемщик должен вернуть кредит из доходов от продажи квартир. Таким образом, при покупке каждой квартиры уменьшается величина залога — доля здания, находящаяся в собственности застройщика, и одновременно на ту же сумму снижается величина задолженности застройщика перед банком. Оттуда средства автоматически уходят в погашение кредита. Система эта хорошо отработана и с теми или иными вариациями применяется при кредитовании строительства практически всех многоэтажных жилых домов (кондоминиумов) за рубежом. Если здание возводится несвоевременно, либо с превышением себестоимости, банк получает удовлетворение за счет залога, а потери застройщика в большинстве случаев покрываются страховщиками или гарантами. Строительство у нас практически никогда не финансируется из кредитных средств, а система финансирования жилищного строительства обычно основана на инвестициях покупателей квартир. В нашей же стране ситуация совершенно другая. На основании этих договоров покупатели-дольщики в ходе строительства вкладывают сумму, эквивалентную стоимости квартиры, а по окончании строительства получают квартиру в собственность. В большинстве случаев с покупателями заключаются договора долевого участия в строительстве. Они фактически при этом из покупателей превращаются в предпринимателей и несут, соответственно, предпринимательские риски. Данная система черезвычайно рискованна для покупателей. В этом случае дольщик окажется долевым владельцем незавершенного строительства и получить обратно свои вложенные средства ему скорее всего не удастся. Основным риском является риск того, что средств, собранных с дольщиков (покупателей), не хватит для завершения строительства дома. Покупатели в этом случае приобретали бы квартиры в уже построенных домах и ничем бы не рисковали. Более естественным было бы строить жилые дома не на средства дольщиков, а на заемные средства. Тем не менее кредиты на строительство жилых зданий практически никогда не выдаются. Риск для банков, при условии применения описанной выше схемы, тоже был бы минимален. Этому есть несколько причин. Связано это вовсе не со злокозненностью банков, а с тем, что применить традиционную, снижающую риски, западную схему в нашей стране практически невозможно. Ведь им надо иметь достаточно собственных средств, чтобы профинансировать начальный этап, т. е. Первая — очень узок круг тех застройщиков, которые могли бы получать кредиты по классической зарубежной схеме. Кроме того, надо отметить, что найти подрядную организацию, готовую представить гарантию выполнения контракта, или проектную организацию, имеющую возможность застраховать риск наличия ошибок в проектной документации, практически невозможно. оформить участок, оплатить проектне-изыскательские работы, провести анализ спроса на рынке жилья и выбрать строительную организацию. Дело в том, что у нас в стране взять в качестве залога само строящееся здание практически невозможно, а другого имущества, соразмерного с ним по стоимости, у большинства заемщиков нет. Однако надо признать, что даже тем, кто имеет достаточно средств для проведения подготовительной работы, банки часто отказываются предоставлять кредиты из-за проблем с залоговым обеспечением. Сейчас ситуация несколько изменилась. До недавнего времени использование строительного объекта в качестве залога было невозможно в принципе, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, вообще не могли быть признаны объектами недвижимости *. постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда» **. Таким образом, застройщики получили право регистрировать строящиеся объекты как недвижимое имущество и, следовательно, использовать их в качестве залога. Высший Арбитражный Суд в 1998 г. Конечно, выход из положения есть. Проблема, правда, в том, что регистрировать надо до заключения договора подряда, когда еще ничего не построено и незавершенного объекта просто не существует как недвижимости. Следовательно, регистрировать и закладывать нечего. Эту операцию можно провести только потому, что подрядные договора никакой регистрации не подлежат. Договор подряда можно прервать после строительства части фундамента, здание зарегистрировать, заключить договор залога, а затем заново заключить подрядный договор. Дело в том, что при заключении подрядного договора генподрядчик тоже получает строящееся здание в залог. Ведь заключать договор подряда на завершение строительства заложенного здания нельзя. 712 ГК РФ) удержать построенное здание. Получается, что согласно нашему законодательству зарегистрировать строящееся здание и использовать его в качестве залога могут только застройщики, ведущие строительство своими силами. Если с ним не расплачиваются за выполненные работы, он имеет право (ст. В результате, если банки и соглашаются взять в залог само строящееся здание, то обычно тогда, когда его оценочная стоимость на момент заключения залога выше, чем величина требуемого кредита, а застройщик одновременно является генеральным подрядчиком. Им не надо заключать договора строительного подряда. Как уже говорилось, в рамках принятой за рубежом схемы по мере продажи жилья кредит гасится, а проданные квартиры выводятся из-под залога. В тех немногих случаях, когда это происходит, серьезные трудности часто возникают на этапе реализации построенного жилья и возврата кредита. Поскольку договора долевого участия не регистрируются, у банка нет возможности проконтролировать, сколько и на какую сумму их заключено. У нас, к сожалению, этого не происходит. Продажи квартир практически всегда осуществляются по схеме договоров долевого участия. В практике автора несколько раз возникала ситуация, при которой к моменту наступления срока погашения кредита выяснялось, что все квартиры уже давно проданы физическим лицам (по договорам долевого участия), а полученные средства вложены заемщиком в следующий объект. Соответственно, если продажи происходят раньше, чем планировалось, заемщик получает возможность не информировать об этом банк и не гасить досрочно кредит. Банки обычно выбирают второе и подчиняются диктату заемщика, теряя при этом навсегда интерес к кредитованию жилищного строительства под залог строящегося здания. Банк в этом случае оказывается перед дилеммой: либо попытаться получить удовлетворение за счет залога, начав тяжбу с физическими лицами - покупателями квартир, либо оформить фиктивное гашение кредита и выдачу его тому же заемщику на строительство нового объекта. В подавляющем большинстве случаев банки стараются предоставлять кредит на строительство жилья под другое обеспечение. Таким образом, в современных условиях использовать строящееся здание в качестве залога, с одной стороны, почти невозможно, а с другой - чрезвычайно рискованно. Автору известен случай предоставления кредита на строительство жилого здания под залог парка строительных машин. Чаще всего кредиты предоставляются под залог других зданий и под поручительства местных администраций. Таким образом, застройщики вынуждены работать по схеме долевого участия, постоянно рискуя не набрать нужного объема средств и не довести строительство до конца. Очевидно, что предоставлять подобное обеспечение могут только очень крупные либо очень «близкие» к администрациям застройщики, да и те редко способны найти обеспечение больше, чем на один объект. К сожалению, решением этой проблемы никто не занимается. Проблема может быть разрешена только на законодательном уровне. Кредитование жилищного строительства не будет развиваться, пока застройщики не получат возможность предоставлять в залог само строящееся здание и не потеряют возможность продавать квартиры из заложенного здания, не гася при этом кредит.